Ley Devuélveme mi casa (21.461): qué cambia para dueños y arrendatarios

¿Qué es la ley Devuélveme mi casa?

Es el nombre con que se conoce la Ley 21.461, que modificó la Ley 18.101 de arriendo de inmuebles urbanos y el Código de Procedimiento Civil. Se publicó en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022.

• ·Procedimiento monitorio para cobrar arriendos, gastos comunes y cuentas impagas, y recuperar la propiedad (arts. 18-A a 18-K).
• ·Restitución anticipada de la propiedad cuando el arrendatario la destruyó en parte o la dejó inutilizable (art. 8 n° 7 bis).
• ·Nuevas reglas del contrato: firmas ante notario y qué arriendo se presume si no hay contrato escrito (art. 20).

¿A qué arriendos se aplica?

A los arriendos regidos por la Ley 18.101: propiedades dentro del radio urbano, y también viviendas fuera de él con hasta una hectárea de terreno (artículo 1).

La Ley 18.101 no rige, entre otros, para predios agrícolas de más de una hectárea, inmuebles fiscales, viviendas amobladas arrendadas por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, hoteles y residenciales en el hospedaje, ni estacionamientos (artículo 2). Aun así, los juicios por arriendos de temporada y de estacionamientos siguen el procedimiento del Título III de esa ley (artículo 2, inciso final), donde está la restitución anticipada; la ley no dice si les alcanza el monitorio.

¿Qué cambia para el dueño?

Puede cobrar arriendos, gastos comunes y cuentas impagas en un procedimiento corto que termina en el lanzamiento si el arrendatario no paga ni se opone, y puede recuperar antes la propiedad si el arrendatario la destruyó en parte o la dejó inutilizable.

• ·El contrato con las firmas autorizadas ante notario basta como antecedente para la demanda monitoria (art. 20).
• ·La demanda tiene que acompañar todos sus antecedentes (art. 18-A): guarda el contrato, los comprobantes de pago y las cuentas de gastos comunes y consumos.
• ·En el monitorio no se puede pedir, junto con el cobro, el desahucio ni la restitución por otro motivo que no sea la deuda (art. 18-B): esos van por el juicio de arriendo de siempre.

¿Qué cambia para el arrendatario?

Si te demandan por no pago, el juez te ordena pagar en 10 días corridos (art. 18-C) y puedes oponerte por escrito, con tus pruebas, dentro del plazo legal (art. 18-F). Si pagas todo antes de que venza el plazo para oponerte, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina (art. 18-E).

• ·La demanda se puede notificar en la propiedad arrendada: para eso, la ley presume que ahí está tu domicilio (art. 8 n° 2, que el monitorio usa según el art. 18-D).
• ·Si pagas solo una parte, el procedimiento sigue por lo que falta (art. 18-E).
• ·Al oponerte tienes que dar tus argumentos y acompañar o indicar todas las pruebas que vas a usar; después no puedes agregar otras, salvo las excepciones legales (art. 18-F).
• ·Tus derechos como arrendatario en la Ley 18.101 son irrenunciables (art. 19): una cláusula del contrato no te los puede quitar.

¿Cómo funciona el procedimiento monitorio, paso a paso?

Demanda, orden de pagar en 10 días corridos, notificación y, si el arrendatario no paga ni se opone, condena y lanzamiento.

1. 1.Demanda. El dueño identifica a las partes y la propiedad, detalla lo adeudado y cómo se generó la deuda, y acompaña todos sus antecedentes (art. 18-A). Si falta un requisito, el tribunal da hasta 10 días para corregirlo; si no se corrige, la demanda se tiene por no presentada (art. 18-B).
2. 2.Orden de pago. Si la demanda cumple, el juez la acoge y ordena que el arrendatario pague en 10 días corridos, más intereses y costas (art. 18-C).
3. 3.Notificación. Puede hacerse en la propiedad arrendada, que la ley presume domicilio del arrendatario (arts. 8 n° 2 y 18-D). Con la notificación queda hecho el primer requerimiento de pago y el segundo se entiende hecho 5 días después (art. 18-D).
4. 4.Respuesta. El arrendatario paga todo y el procedimiento termina (art. 18-E), se opone (ver más abajo) o no hace nada.
5. 5.Condena y lanzamiento. Si no paga, no comparece o no se opone, queda condenado al pago y el juez dispone su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no mayor a 10 días desde que la resolución queda firme. Esa resolución vale como sentencia definitiva firme (art. 18-C).

¿Qué deudas se pueden cobrar?

Los arriendos impagos, los gastos comunes y las cuentas de consumo adeudadas, más los que se sigan generando después de presentar la demanda, con intereses y costas (art. 18-A).

Si hay mora, se pagan reajustados según lo que haya variado la UF entre la fecha en que se debían y la del pago (art. 21 de la Ley 18.101).

Para dimensionar: un departamento se publica en $500.000 al mes en Chile y en $480.000 en la Región Metropolitana (medianas de los avisos publicados en Aguila al 8 de octubre de 2026). Tres meses impagos de $500.000 son $1.500.000, sin contar gastos comunes ni cuentas. Las cifras de cada comuna, en ¿cuánto cuesta arrendar en Chile?

¿Se puede recuperar la propiedad antes de que termine el juicio?

Sí, en un caso: cuando el dueño pide terminar el contrato porque el arrendatario destruyó en parte la propiedad o la dejó inutilizable por no cuidarla. Ahí el juez puede ordenar la restitución anticipada y el lanzamiento, con fuerza pública si hace falta (art. 8 n° 7 bis).

Basta acreditar una «presunción grave del derecho que se reclama» con lo presentado en la demanda y en la audiencia. El juez puede exigirle al dueño una caución, con la que se indemniza al arrendatario si después la sentencia no ordena la restitución. Para el arriendo impago está el monitorio, además del juicio de arriendo de siempre.

¿Qué pasa si el arrendatario se opone?

Depende de lo que alegue. Si solo reclama defectos del procedimiento (las excepciones dilatorias del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil), el tribunal lo resuelve como incidente y, si las rechaza, queda condenado al pago y el monitorio sigue (art. 18-G). Si alega otras defensas, el monitorio termina y el dueño puede iniciar un juicio de arriendo normal, limitado a la deuda y a lo que el arrendatario alegó en su oposición (art. 18-H).

El juez puede desestimar una oposición sin fundamento plausible y seguir adelante (art. 18-F). Solo se puede apelar la resolución sobre la oposición, y la apelación no suspende lo resuelto: se concede en el solo efecto devolutivo (art. 18-J).

¿Hay que firmar el contrato ante notario?

La ley dice que en los contratos de arriendo escritos las firmas «serán autorizadas por un notario público», y que ese contrato basta como antecedente para la demanda monitoria (art. 20 de la Ley 18.101, reemplazado por la Ley 21.461).

El notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador para arrendar la propiedad: es un filtro más contra quien arrienda algo que no es suyo, pero no reemplaza pedir tú el certificado de dominio (más en cómo evitar estafas al arrendar).

¿Y si no hay contrato escrito?

Se presume que el arriendo es el monto de los depósitos o comprobantes de pago de al menos tres meses seguidos; si no los hay, el que declare el arrendatario (art. 20).

Sin contrato, los comprobantes son la prueba del monto: guárdalos, seas dueño o arrendatario.

¿Sirve contra alguien que ocupa la propiedad sin contrato?

Las reglas del monitorio se aplican, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que buscan recuperar el inmueble y a la acción de precario del Código Civil (art. 18-K).

El Código Civil llama precario a prestar algo sin fijar para qué ni hasta cuándo, y también a tener una cosa ajena sin contrato previo, por ignorancia o mera tolerancia del dueño (artículo 2.195).

¿Qué no cambió?

El desahucio y los plazos para dejar la propiedad siguen como estaban: la Ley 21.461 no tocó esos artículos de la Ley 18.101.

• ·Contratos mes a mes o sin plazo. El dueño desahucia por tribunal o por notificación personal de un notario. El plazo es de 2 meses, más 1 por cada año completo que hayas ocupado la propiedad, hasta 6 meses en total (art. 3).
• ·Contratos a plazo fijo de hasta un año. El dueño solo puede pedir la restitución por tribunal, y el arrendatario tiene 2 meses desde que lo notifican (art. 4).
• ·Hasta la entrega. Aunque el contrato haya terminado, el arrendatario sigue pagando el arriendo y los gastos comunes a su cargo hasta que devuelve la propiedad (art. 6).
• ·Si el dueño no te recibe el arriendo. Puedes depositarlo en la Tesorería que corresponde a la propiedad, que le avisa al dueño por carta certificada. Ese pago vale como hecho al dueño; si alcanza o no, lo decide el juez si hay juicio (art. 23).

Esta guía resume el texto vigente de la ley publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional; no reemplaza la asesoría de un abogado. Si no puedes pagar uno, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) da orientación gratuita.

Fuentes

• ·Ley 21.461. Restitución anticipada de inmuebles y procedimiento monitorio de cobro de rentas, publicada el 30 de junio de 2022. Texto oficial en la Biblioteca del Congreso Nacional, revisado el 10 de octubre de 2026.
• ·Ley 18.101. Arrendamiento de predios urbanos, versión vigente del 30 de junio de 2022 (incluye los cambios de la Ley 21.461). Texto oficial en la Biblioteca del Congreso Nacional, revisado el 10 de octubre de 2026.
• ·Código Civil, artículo 2.195. Definición de precario. Texto oficial en la Biblioteca del Congreso Nacional, revisado el 10 de octubre de 2026.
• ·Índice de precios Aguila. Medianas de avisos deduplicados por comuna, región y dormitorios.