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Guía Aguila · publicada el 14 de octubre de 2026 · texto legal revisado el 14 de octubre de 2026

Si se inunda la propiedad que arriendas o das en arriendo: quién paga qué

Si el agua o el barro entraron por la lluvia o un aluvión, las reparaciones las paga el dueño, incluso las menores que normalmente le tocan al arrendatario, salvo que el contrato diga otra cosa (Código Civil, artículo 1927). Si la propiedad se destruyó en parte, se puede pedir una rebaja del arriendo o el término del contrato (artículo 1932); si se destruyó entera, el contrato termina (artículo 1950). Lo primero: fotos con fecha y un aviso por escrito al otro.

¿Qué hago primero si se inundó la propiedad?

Primero, la seguridad de las personas: si hay daño en muros o techos, o agua cerca de la electricidad, no vuelvas a entrar hasta que sea seguro y sigue las indicaciones de la autoridad. Después, documenta y avisa al otro por escrito el mismo día o apenas puedas: un WhatsApp o un correo sirven como constancia.

Por qué importa: al devolver la propiedad, el arrendatario tiene que probar que los daños durante el arriendo no fueron culpa suya (Código Civil, artículo 1947), y la fuerza mayor la tiene que probar quien la alega (artículo 1547). Además, el dueño reembolsa las reparaciones urgentes que haga el arrendatario si este le avisó lo más pronto (artículo 1935).

¿Quién paga las reparaciones?

Si el daño vino de la lluvia o un aluvión, el dueño. Las reparaciones necesarias siempre son suyas, y también las locativas (las menores que normalmente paga el arrendatario) cuando el deterioro viene de fuerza mayor o de la mala calidad de la propiedad (Código Civil, artículo 1927). El contrato puede cambiar ese reparto: revísalo.

Fuerza mayor es «el imprevisto a que no es posible resistir», como un terremoto (artículo 45). En general, una lluvia extraordinaria o un aluvión entran ahí, pero depende del caso: si no hay acuerdo, lo decide un juez.

Las locativas son las que la costumbre pone a cargo del arrendatario y, en general, las de deterioros que normalmente se producen por su culpa, como vidrios rotos (artículo 1940). En una vivienda: conservar por dentro paredes, techos, pisos y cañerías, reponer vidrios quebrados y mantener funcionando puertas, ventanas y cerraduras (artículo 1971).

Si una reparación que no es locativa no puede esperar, el arrendatario puede hacerla y el dueño debe reembolsarla, siempre que no la haya causado él y le haya avisado lo más pronto. Si no pudo avisar a tiempo, o el dueño no la hizo, se le paga el costo razonable, probada la necesidad (artículo 1935).

¿Se rebaja el arriendo o se termina el contrato?

Depende de cuánto se dañó. Si la propiedad se destruyó en parte o solo se puede usar una parte, se puede pedir una rebaja del arriendo o el término del contrato, y si no hay acuerdo lo decide un juez (Código Civil, artículo 1932). Si se destruyó entera, el contrato termina (artículo 1950).

Si el daño impide vivir ahí, aunque haya empezado después de firmar y sin culpa del arrendatario, este puede pedir el término del contrato (artículo 1932).

Mientras duran reparaciones que no pueden esperar, el arrendatario tiene que aceptarlas aunque pierda el uso de una parte, pero con una rebaja del arriendo en proporción a esa parte. Si las obras abarcan tanto que lo que queda no sirve para vivir, puede terminar el contrato (artículo 1928).

Lo más rápido es un acuerdo por escrito, firmado por los dos: cuánto se rebaja y por cuántos meses, o la fecha de término, la de entrega de las llaves y la de devolución de la garantía.

Si el contrato termina, la propiedad se devuelve desocupada y con la entrega de las llaves (artículo 1948). Hasta entonces, el arriendo sigue corriendo (Ley 18.101, artículo 6).

¿Puedo dejar de pagar el arriendo?

No por tu cuenta. Tienes derecho a pedir una rebaja o el término del contrato (Código Civil, artículos 1928 y 1932), pero si dejas de pagar sin un acuerdo escrito, el dueño puede cobrarte por el procedimiento monitorio (Ley 18.101, artículo 18-A) y pedir el término del contrato (Código Civil, artículo 1977).

Cómo funciona ese cobro, paso a paso, en la guía de la ley Devuélveme mi casa.

¿Qué pasa con la garantía?

Se devuelve como diga el contrato, descontando solo lo que el contrato permita, como daños de los que responda el arrendatario o cuentas impagas. Los deterioros por fuerza mayor no son del arrendatario (Código Civil, artículo 1970), así que en general no se le descuentan.

Al devolver la propiedad, el arrendatario tiene que probar que los daños no fueron culpa suya (artículo 1947): para eso sirven las fotos del día y el aviso por escrito. Si eres el dueño, detalla por escrito cada descuento, con fotos, presupuestos o boletas.

Para el próximo contrato: un inventario con fotos, firmado por los dos al entregar la propiedad, deja constancia de cómo estaba. Qué más debe decir el contrato, en la guía para arrendar por tu cuenta.

¿Qué cubren los seguros?

Depende de la póliza. El seguro de incendio que exige el banco con el crédito hipotecario cubre el incendio; la inundación y el aluvión, solo si se contrató el adicional de riesgos de la naturaleza (CMF Educa). En otros seguros de hogar tampoco viene siempre incluido: revisa tu póliza. Si arriendas, tus muebles y tus cosas no los cubre el seguro del dueño, que asegura la propiedad.

El contenido lo reclama quien vive ahí, y la estructura, el dueño (Emol, 9 de octubre de 2026). Quien arrienda puede contratar su propio seguro de hogar para el contenido (Asociación de Aseguradores de Chile).

Si no sabes qué seguros tienes, revísalo con tu Clave Única en conocetuseguro.cl, de la Comisión para el Mercado Financiero, y pide una copia de la póliza. Si tienes seguro, denuncia el siniestro a la compañía lo antes posible, con fotos o videos tomados antes de limpiar, y guarda los comprobantes de gastos; con seguros en más de una compañía, denúncialo en cada una (Asociación de Aseguradores de Chile, 9 de octubre de 2026).

Según la misma asociación, tras la denuncia la compañía tiene 3 días hábiles para decir si evalúa ella el daño o designa un liquidador externo, y el informe de liquidación debe estar en 45 días corridos, o en 90 en los seguros individuales con prima anual de más de 100 UF.

¿A quién acudo?

Para las ayudas de la emergencia, a tu municipalidad: es la que levanta la Ficha Básica de Emergencia (FIBE), un catastro de los hogares afectados que aplican en terreno funcionarios acreditados por el Ministerio de Desarrollo Social y Familia, en coordinación con Senapred. Si arriendas, se le aplica a tu hogar. Completarla no garantiza por sí sola ningún beneficio.

Si eres el dueño y perdiste el ingreso del arriendo porque la propiedad quedó afectada, hay un caso especial de FIBE para arrendadores: requiere que antes se le haya aplicado la ficha al arrendatario (su folio) y que la Subsecretaría de Servicios Sociales autorice la excepción (Resolución Exenta 43 de 2025). Consúltalo en tu municipalidad.

Tras las lluvias de octubre de 2026, el Ministerio de Desarrollo Social y Familia la activó en 11 comunas de la Región Metropolitana, entre ellas Las Condes, Lo Barnechea, Puente Alto y Maipú, con visitas de equipos municipales a los hogares afectados (Chilevisión, 9 de octubre de 2026).

Para dudas sobre tu contrato, la Corporación de Asistencia Judicial orienta sin costo. Y entre dueño y arrendatario, lo más rápido suele ser un acuerdo por escrito.

Esta guía resume el texto vigente del Código Civil y de la Ley 18.101 publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional; no reemplaza la asesoría de un abogado ni lo que digan tu contrato o tu póliza.

Enlaces útiles

Fuentes